Novedades a la Ley de arrendamientos

El Consejo de Ministros ha aprobado el real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado, entrará inmediatamente en vigor.

Uno de los objetivos prioritarios es aumentar la oferta de viviendas en alquiler y ofrecer mayor seguridad jurídica al arrendatario y arrendador.

Destacamos algunas de las novedades más importantes:

1. Plazo mínimo del contrato

Independientemente del plazo pactado en el contrato de arrendamiento de vivienda éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y voluntariamente para el inquilino si no ha alcanzado el plazo mínimo legal.

Con esta reforma se amplía el plazo de prórroga forzosa, actualmente establecido en tres años y, además, el contrato se prorrogará de forma diferente en función a quién es el arrendador:

1.1. Arrendador Persona Física

En contratos de duración inicialmente pactada por un plazo inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de CINCO AÑOS salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

1.2. Arrendador Persona Jurídica (sociedades)

En contratos de duración inicialmente pactada por un plazo inferior a siete años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de SIETE AÑOS salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

2. Prorroga del contrato

Cumplido el plazo mínimo anteriormente señalado (5/7 años) se amplía también el plazo de prórroga tácita, que pasa a ser de tres años más en lugar del año vigente hasta ahora. Es decir:

2.1. Arrendador Persona Física

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante Tres años más.

2.2. Arrendador Persona Jurídica (sociedades)

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo siete años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

3. Facultad de desistimiento del arrendatario

Pese a la ampliación de plazos que afecta siempre al arrendador, se mantiene sin modificación la facultad de desistimiento del arrendatario, que realmente solo se compromete a permanecer seis meses en la vivienda arrendada.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. No es válido pactar una indemnización superior.

4. Gastos de gestión y formalización de contrato

Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

5. Limite a las garantías adicionales

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico (depósito en metálico, bancario, aval, etc.).

Hasta ahora no había ningún límite a la garantía que quisiera pedir el arrendador.

Con la reforma, en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. Pisos turisticos

Se establecen 2 medidas respecto a este tipo de alquileres:

6.1. Exclusión expresa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Queda fuera de la LAU la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

La consecuencia de esta medida es que la regulación de este tipo de alquileres pasa a ser competencia de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas.

6.2. Veto de la Comunidades de Propietarios.

Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal, de forma que las Comunidades de Propietarios podrán adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico.

Para esto será suficiente el acuerdo por mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y no la unanimidad exigida hasta ahora.

Esta mayoría cualificada será incluso suficiente para adoptar acuerdos por que establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

7. Reforma del procedimiento de desahucio de la vivienda

Con el fin de aumentar la protección a los inquilinos “vulnerables” y con un evidente retraso añadido en la resolución de estos procedimientos, se reforma el desahucio de vivienda, de forma que en el requerimiento de pago al demandado emitido por el Juzgado, se le informará de la posibilidad de que acuda a los Servicios Sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial y se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica.

8. Entrada en vigor

Todas estas medidas son ya aplicables desde el 18/12/2018, por ello:

8.1. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del miércoles 19 de diciembre de 2018 (inclusive). Se deben ajustar a la nueva normativa.

8.2. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados hasta el martes 18 de diciembre de  2018.

Se rigen por la normativa que le sea de aplicación, es decir, la vigente en el momento de la firma del contrato anterior a esta reforma.

Articulo por articulo

Principales novedades de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Ley de Arrendamientos Urbanos

1.    Ámbito de la ley

Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m², donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.

Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística. 

2.    Duración del contrato

Art. 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Lo curioso es que también tiene derecho el arrendador que es persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda permanente.

Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación. 

3.    Renta

Art.17. La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.

Art. 18.1. La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

Art. 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.

Art. 19.2. Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos.

Art. 19.3. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.

Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.

Art. 20.1 y 2. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario. 

4.    Derechos de las partes

Art. 25.7. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda . 

5.    Fianza

Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

Art. 36.5. Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Disposición Transitoria Primera del RDL. Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación. 

Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013

Art. 9.1 f). Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.

Art 10.1 b. Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Art. 17.12. Establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos, misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %. 

Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000

Art. 441.1 ter. En el requerimiento de pago se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

Art. 549.4. Cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 LEC

Art. 686.1. A efectos de notificación, se remite a las indicaciones del art. 441.1 ter.

Cuestiones fiscales

1.    Ley reguladora de las Haciendas Locales

Art. 63.2. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Art. 72.4. Se fija un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada.

Art. 74.6. Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. 

   2. Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se establece la exención de este Impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.