La abusiva clausula suelo y su falta de transparencia en los contratos de prestamo hipotecario
Cláusula suelo, diferentes formas de
denominarla y cláusula techo
Cuando se produce la firma del préstamo
se establecen una serie de condiciones que estarán vigentes durante todo el
tiempo de amortización del mismo, por lo que es fundamental conocer cuáles son
cada una de ellas para evitar sorpresas posteriores.
La cláusula suelo es aquella cláusula que
pueden contener los préstamos hipotecarios de interés variable, mediante la
cual, se fija el tipo de interés mínimo que se aplicará al préstamo aunque en
índice de referencia pactado (por ejemplo el EURIBOR) baje por debajo de este
porcentaje mínimo estipulado en la cláusula suelo.
Esa
cláusula se conoce también como interés mínimo, en otros contratos
hipotecarios también se hace referencia a ella como límite de
variabilidad entre un porcentaje y otro.
Son
diferentes formas de denominar un concepto que en ocasiones puede hacer que el
titular del préstamo no se beneficie de las posibles bajadas del índice de
referencia utilizado.
La
gran mayoría de las hipotecas contratadas en España se realizan utilizando como
índice de referencia el Euribor y añadiéndole a éste un diferencial.
Si
en el contrato se firma una cláusula suelo muy alta puede hacer que el Euribor
sea inferior a ella y que al tener este mínimo firmado no se pueda aplicar el
porcentaje del índice.
También
existe en este tipo de contratos un concepto que es la cláusula techo, que
limita el porcentaje máximo que se podrá aplicar a la
liquidación del préstamo.
También
es conveniente revisarlo ya que si es demasiado alto nunca servirá de
protección, ya que los valores predecibles del Euribor pueden ser que nunca
lleguen a esos porcentajes.
Estas
cláusulas son legales al estar incluidas en el contrato
firmado por el cliente, pero han de ser pactadas, ya que hay sentencias que
anulan dichas estipulaciones cuando no ha habido un acuerdo para establecerlas
y presentan las circunstancias descritas anteriormente: suelo demasiado alto y
techo también excesivamente alto, lo que al final redunda siempre en un
beneficio para el banco y no una protección para el cliente frente a las
oscilaciones del índice de referencia.
La
sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9-05-2013 (que resuelve una
acción colectiva de cesación en la aplicación de las clausulas suelo), consideró
que muchas de las clausulas suelo en los contratos de préstamo hipotecario eran
abusivas por un defecto de transparencia (a consecuencia de ser una
Condición General de la Contratación – redactada unilateralmente por la entidad
bancaria-) que produce una alteración inesperada del precio del contrato.
Esta
sentencia constituye un auténtico hito en el control de las cláusulas relativas
al objeto principal del contrato en el ordenamiento español.
Principalmente
esta sentencia se basa en la exigencia de que el cliente conociera, antes de la
celebración del contrato, la cláusula suelo y el efecto que durante la ejecución
del contrato podía tener sobre el coste real del préstamo, con el objetivo de
que el cliente adoptara la decisión de contratar conociendo plenamente los
efectos reales.
Las principales causas en las que se basó el Tribunal
para declarar las cláusulas suelo nulas fueron, entre otras, las siguientes:
.- La creación de la apariencia de que se firmaba un
contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja
del índice de referencia, repercutirían en una disminución del precio del
dinero;
.- La falta de información suficiente de que se trata
de un elemento definitorio del objeto principal del contrato;
.- La creación de la apariencia de que la cláusula
suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de una cláusula techo,
entre otros.
Dicha Sentencia del Tribunal Supremo
condena a las entidades bancarias demandadas a no aplicar más las cláusulas
suelo que contenían los préstamos
como consecuencia de haberlas declarado nulas, pero no se pronuncia sobre los
efectos retroactivos y los importes pagados de más por la aplicación de esta
cláusula suelo desde su formalización del préstamo.
No obstante, la reciente Sentencia de la Audiencia
Provincial de Barcelona de fecha 9 de mayo de 2014, resuelve un caso de
cláusula suelo en el que se declara nula esta cláusula en un préstamo
hipotecario y, además, condena a la entidad bancaria a devolver los importes
cobrados indebidamente en virtud del art. 1303 del Código Civil, aunque la
sentencia también comenta que es una cuestión controvertida y no se acepta por
igual esta interpretación en todas las Audiencias Provinciales.
Como
hemos visto antes, una de las principales causas para declarar la cláusula
suelo como nula es la falta de transparencia y la falta de información, esta
última tiene mucha relación con la oferta vinculante que, antes, era
obligatoria en la mayoría de casos.
La importancia de la oferta
vinculante de la hipoteca
La oferta vinculante es un documento que los bancos y
cajas de ahorro tenían la obligación de entregar a los clientes antes de
concertar un préstamo hipotecario, la cual debe que contener todas las
condiciones financieras del préstamo hipotecario.
Así mismo, la validez de esta oferta vinculante, en
ningún caso, puede ser inferior a diez días hábiles a partir de la fecha de
entrega.
Hasta 2007, la entrega de la oferta vinculante era
obligatoria para hipotecas nuevas hasta el límite máximo de 150.253 euros (O.M.
de mayo de 1994), y tenía que estar firmada por el cliente con un mínimo de 3
días de antelación a la firma de la escritura de la hipoteca.
A partir del 8-12-2007, la entrega de la oferta pasó a
ser obligatoria para todas las hipotecas, independientemente del importe,
siempre que la hipoteca recayera sobre una vivienda.
No obstante, la obligación de estar firmada con 3 días
de antelación subsistía igualmente en las hipotecas con el límite de los
150.253,03 euros.
En los casos de subrogación de hipoteca existente en
los que haya NOVACIÓN también se aplica lo que se ha expuesto anteriormente.
Cabe destacar que, para las hipotecas más nuevas, el
pasado 28-10-2011 se publicó la orden EHA/2899/2011 que deroga la O.M de mayo
de 19944 y, por lo tanto, a partir del 29-07-2012, deja de ser obligatoria la
entrega de la oferta vinculante, sin negar la posibilidad que tiene el cliente
de pedirlo.
En síntesis, la oferta vinculante es trascendente en
los casos en los que era obligatoria su entrega, ya que si no se entregó al
cliente y por tanto, no se firmó y era preceptivo, el banco o caja de ahorro
incurrió en un claro incumplimiento de la ley y, por tanto, será más fácil
eliminar la cláusula suelo, en caso de tenerla.
¿Cómo podemos saber si
nuestra hipoteca contiene una cláusula suelo?
Según datos del Banco de España, entre el 30 y el 40% de los
préstamos hipotecarios a interés variable en nuestro país tienen clausula
suelo..
Préstamos que, independientemente de lo que haga el Euribor (indicador
al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas a interés variable
en España), mantienen un tipo de interés mínimo -el suelo- y no pueden, por
tanto, beneficiarse de los mínimos históricos del indicador hipotecario.
Así, en la actualidad y con un Euribor bajo estas hipotecas con
suelo aplican un interés medio del 3,12%.
Saber si su hipoteca tiene o no cláusula suelo es muy sencillo:
·
Revise con detenimiento su contrato
hipotecario ya que este tipo de cláusulas aparecen en dicho contrato en el
apartado de condiciones financieras junto con los plazos de amortización, los
intereses, etc…
·
Si no tiene el contrato del préstamo
puede solicitarlo al banco o incluso al notario donde se realizó la firma del
mismo.
Cosa distinta es averiguar bajo qué concepto está
“disfrazado” el suelo. Muchas entidades financieras utilizan eufemismos para
referirse a esta cláusula sin nombrarla. Lo más habitual es encontrar conceptos
como “interés mínimo”, “límites de variabilidad” e incluso “límite de interés”.
Si disponemos de la escritura de préstamo hipotecario,
solamente será necesario mirar si alguna de las cláusulas del préstamo se
intitula “límites de variabilidad del tipo de interés” o similar, allí
encontraremos cual es el tipo mínimo de nuestra hipoteca y, por lo tanto,
aunque el índice de referencia baje, se nos aplicará aquél tipo mínimo.
En caso de no disponer de la escritura de préstamo, un
indicador de que nuestra hipoteca contiene una cláusula suelo y que se nos está
aplicando es el caso en el que el índice de referencia de nuestra hipoteca baja
y no nos vemos beneficiados de esta rebaja en nuestra cuota.
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