Atención a la prórroga de los contratos de alquiler

El próximo mes de junio de 2016.          

            Recuerda que en esa fecha entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que permite al inquilino prorrogar el contrato hasta dicho plazo obligatorio de tres años (antes eran cinco años). 

Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013

            El próximo mes de junio de 2016, se cumplirán tres años de la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificaba, entre otros aspectos, la regulación de la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda regulados por la LAU.

Te recordamos que la LAU establece algunas condiciones generales en lo relativo a la duración del contrato, como son las siguientes:

·         La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

·         Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

Cuidado. 

            Por tanto, para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados inmediatamente después a la entrada en vigor de la Ley, se acerca el momento de su extinción si se pactaron con una duración inferior a los tres años y estuvieran sujetos a prórroga forzosa por voluntad del arrendatario.

            El plazo de duración comienza a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior, correspondiendo al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

            Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

            No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. 

            La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

            Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

            Llegado el vencimiento de este año de prórroga sin que el arrendador exija la devolución del inmueble, se produce automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por “tácita reconducción”.

            Se trata de un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas condiciones que el anterior excepto en cuanto a la duración.

            La duración del nuevo será de un año o de un mes en función a cuál fue la forma de pago de la renta establecida en el contrato de arrendamiento inicial.    Así, al finalizar este nuevo periodo, volverá a iniciarse otro periodo de igual duración si ninguna de las partes pide que el nuevo contrato termine.

            El nacimiento de este nuevo contrato no está regulado en la LAU sino que es fruto de la regulación del Código Civil y de la jurisprudencia de los jueces.   

            Por tanto, si alquilaste un piso a partir de esa fecha y quieres finalizarlo a los tres años, notifica fehacientemente (correo certificado con acuse de recibo y contenido), al inquilino tu voluntad de no renovar el contrato con un mínimo de 30 días de antelación al vencimiento.

            Si no haces esta notificación, el contrato se prorroga otro año más. 

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda

            Los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (contratos de local de negocio, de oficinas, de temporada, etc), independientemente de que se hayan firmado antes o después del seis de junio de 2013, se rigen por la voluntad de las partes.

            Es decir, el contrato dura lo que las partes quieran. Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido.

            Si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción del mismo modo que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.