Alquilar un inmueble con fines turísticos ¿Qué obligaciones tienes que cumplir con la AEAT?

En los últimos años el número de alquileres de inmuebles con fines turísticos a través de plataformas como HomeAway o Airbnb se ha multiplicado lo que ha provocado que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) intensifique su control sobre este tipo de alquileres con el fin de evitar situaciones de fraude fiscal.

Inmuebles turísticos

Para evitar inspecciones y comprobaciones tributarias por parte de la AEAT, detallamos a continuación todas y cada una de las obligaciones que deberán cumplir los propietarios de viviendas turísticas en función de si son o no residentes fiscales en España.

Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles turísticos que sean residentes fiscales en España

- Darse de alta como arrendador en la Agencia Tributaria a través del modelo 036.

- Tributar los ingresos por el IRPF: Para que estos ingresos se considere, a efectos de IRPF, actividad económica, el contribuyente debe tributar por rendimientos del capital inmobiliarios sin tener derecho a aplicar la deducción del 60% por alquiler de vivienda.

- Imputar en IRPF al menos el 1,1% del valor catastral durante los días en los que el inmueble este vacío.

- Imputar en el IRPF los gastos deducibles: intereses de la hipoteca, la cuota de la comunidad de propietarios, los suministros, impuestos municipales, facturas de comisión que se pagan a las plataformas de alquiler, la amortización del inmueble, etc. correspondientes a los días en los que el inmueble se encuentre arrendado.

Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles turísticos que no sean residentes fiscales en España

- Darse de alta como arrendador en la Agencia Tributaria a través del modelo 210 trimestralmente pudiendo agrupar los ingresos que procedan de un mismo inmueble aunque sean de inquilinos diferentes o a través del modelo 036 si alquila el inmueble a través de un establecimiento permanente y tiene contratada a un trabajador.

- Declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles turísticos en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) calculados por la diferencia entre los ingresos obtenidos y los gastos deducibles con un tipo de gravamen del 19% sobre los rendimientos obtenidos para los residentes de la Unión Europea, Islandia y Noruega mientras que para el resto el tipo de gravamen será del 24%.

- Imputar anualmente a través del modelo 210 el rendimiento por los periodos vacíos de inquilinos.

- Imputar en el modelo 210 los gastos deducibles: gastos de mantenimiento, financiación, tributos, etc. en el caso de que sean residentes comunitarios. Los no comunitarios no podrán deducirse estos gastos y sólo declararan en el modelo 210 los ingresos.

Además de estas obligaciones tributarias, las plataformas online de alquiler turístico deben informar a la Agencia Tributaria de la existencia de alquiler con fines turísticos, información de los propietarios de la vivienda, de los inquilinos, días de alquiler, importe cobrado y número de contrato a través del modelo 179 de Declaración informativa trimestral de cesión de uso de viviendas con fines turísticos.

El 24 de mayo se ha aprobado el Modelo 179: declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos.

El pasado 24 de mayo se publicó en el BOE la Orden HFP/544/2018, por la que se aprueba el Modelo 179 y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación.

Éste modelo deberá presentarse para cumplir con la nueva obligación de información regulada en el artículo 54 del Reglamento General de Actuaciones de Gestión e Inspección y que afecta a las cesiones de uso de viviendas realizadas a partir del 1 de enero de 2018.

Obligados a presentar el Modelo 179

Cualquier persona o entidad que intermedie entre los cedentes y cesionarios del uso de la vivienda turística está obligado a presentar el modelo 179, tanto si el servicio de intermediación se presta a título oneroso como gratuito.

Concretamente están obligadas a informar las llamadas plataformas colaborativas que intermedian en la cesión de uso y estén consideras prestador de servicios de la sociedad de la información.

Se entiende por cesión de uso de viviendas con fines turísticos a la cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa.

No obstante, quedan excluidos los siguientes supuestos:

1.    Arrendamientos de viviendas regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como los subarriendos parciales.

2.    Alojamientos turísticos regidos por su normativa específica (excepto la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa), con independencia de que se rijan por normativa específica y del cumplimiento o no de dicho régimen.

3.    Derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles.

4.    Usos y contratos comprendidos de la letra a) hasta la d) del art. 5 de la LAU, referidas a los siguientes arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU:

·         Uso de viviendas asignadas a porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan.

·         Uso de las viviendas militares regidas por lo dispuesto en su legislación específica sea cual sea su calificación y régimen.

·         Contratos de arrendamiento de una finca con casa-habitación cuando su finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal. Estos contratos serán regidos por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

·         Uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

Contenido de la declaración

Con la entrada en vigor del Modelo 179, se deberá informar sobre los siguientes aspectos:

·         Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho que cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.

·         Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.

·         Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.

·         Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.

·         Fecha de inicio de la cesión.

Con carácter opcional podrá informarse de lo siguiente:

·         Número de contrato en el que el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.

·         Fecha de intermediación en la operación.

·         Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

Plazo y forma de presentación del Modelo 179

Con carácter general, el modelo 179 deberá presentarse trimestralmente entre el primer y último día de los meses de enero, abril, julio y octubre. La presentación se realiza de forma telemática mediante la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria, a través de un procedimiento similar al utilizado para el SII.

Para 2018 se ha establecido un régimen excepcional y declaración tendrá carácter anual. Deberá presentarse entre en 1 y el 31 de enero de 2019.