Transformación de local en vivienda: ¿Cómo aplicar la reducción fiscal en el IRPF?

                                            

Convertir un local comercial en vivienda puede ser una excelente oportunidad de inversión, especialmente en ciudades donde la demanda de alquiler es alta.

Sin embargo, muchos propietarios desconocen que esta transformación también tiene implicaciones fiscales importantes.

El alquiler de viviendas puede beneficiarse de distintas reducciones fiscales en el IRPF, pero ¿qué ocurre cuando el inmueble era originalmente un local comercial?

Descubre qué requisitos debes cumplir para acceder a una reducción de hasta el 60% en los rendimientos obtenidos por el arrendamiento…

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) permite a los propietarios de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda aplicar una reducción en la base imponible del rendimiento neto positivo obtenido.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) permite a los propietarios de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda aplicar una reducción en la base imponible del rendimiento neto positivo obtenido.

Sin embargo, cuando se trata de un local que ha sido reconvertido en vivienda, es fundamental conocer en qué circunstancias se puede acceder a esta reducción y cuál será su porcentaje.

La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V2326-24, de 8 de noviembre de 2024, analiza los requisitos necesarios para aplicar la reducción establecida en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF).

1.    Aplicación de la reducción según el tipo de arrendamiento

El artículo 23.2 de la LIRPF establece diferentes porcentajes de reducción en función de las características del arrendamiento:

·         90% de reducción: si el arrendador firma un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionada y reduce la renta en más de un 5% respecto al contrato anterior.

·         70% de reducción: cuando se cumpla alguna de las siguientes condiciones:

La vivienda se alquila por primera vez y se encuentra en una zona de mercado tensionada, con arrendatarios de entre 18 y 35 años.

La vivienda es arrendada a una Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro, que la destina a alquiler social o alojamiento para personas en situación de vulnerabilidad.

·         60% de reducción: se aplica cuando la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación conforme a lo dispuesto en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) y las obras hayan finalizado en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.

·         50% de reducción: se aplica en otro caso, siempre que el arrendamiento sea para vivienda habitual.

2. Requisitos para aplicar la reducción del 60% por rehabilitación

Para que un inmueble reconvertido en vivienda pueda beneficiarse de la reducción del 60%, debe cumplir dos condiciones esenciales:

a)    Rehabilitación del inmueble

La rehabilitación debe ajustarse a lo que se establece en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que la define como:

Autos subvencionados en materia de rehabilitación de viviendas conforme al Real Decreto 233/2013.

Obras dirigidas a la reconstrucción del inmueble, afectando a elementos estructurales como fachadas, cubiertas o estructuras.

El coste de la rehabilitación debe superar el 25% del valor de adquisición del inmueble (si fue adquirido en los dos años anteriores a las obras) o del valor de mercado del inmueble antes de la rehabilitación.

No se consideran rehabilitación las obras de redistribución interior, mejoras en instalaciones de fontanería, calefacción o electricidad, ya que no afectan a la estructura del inmueble.

b)    Arrendamiento como vivienda habitual

El arrendamiento debe cumplir con la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), es decir, el inmueble debe estar destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

No se aplicará la reducción si el alquiler es para uso turístico o de temporada, puesto que en estos casos no se considera arrendamiento de vivienda habitual.

Ejemplo: un propietario reforma un antiguo local comercial y lo convierte en vivienda, reforzando su estructura e invirtiendo en la rehabilitación más del 25% del valor del inmueble. Al alquilarla como vivienda habitual del inquilino, podrá aplicar la reducción del 60% en el IRPF sobre los rendimientos obtenidos.

3. Verificación y acreditación de la reducción

Para la aplicación de la reducción del 60%, es fundamental disponer de pruebas documentales que acrediten el cumplimiento de los requisitos. Entre ellas se encuentran:

.- Licencias de obra y permisos municipales que confirmen la ejecución de una rehabilitación estructural.

.- Facturas y justificantes de pago de la rehabilitación.

.- Informes técnicos y certificaciones que acrediten que la obra cumple con los requisitos del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.

.- Contrato de arrendamiento en el que se especifique el uso como vivienda habitual.

En caso de que la Administración Tributaria cuestione la aplicación de la reducción, corresponderá al propietario justificar el cumplimiento de los requisitos mediante estos documentos.

4. Alternativa: reducción del 50% en caso de no cumplir con la rehabilitación

Si el inmueble reconvertido en vivienda no cumple con los requisitos de rehabilitación, pero sí con la condición de ser arrendamiento para vivienda habitual, podrá aplicarse la reducción del 50% sobre los rendimientos netos positivos.

Ejemplo: un contribuyente transforma un local comercial en vivienda, pero la obra sólo consistió en la redistribución de espacios y la modernización de instalaciones. Al no tratarse de una rehabilitación estructural, no puede aplicar la reducción del 60%, pero sí la del 50%.

Resumen de reducciones aplicables

Arrendamiento con reducción de renta en zona tensionada. Reducción aplicable 90% Condiciones: Renta rebajada en más del 5% respecto al contrato anterior

Primera vivienda en zona tensionada con inquilino entre 18 y 35 años. Reducción aplicable 70%. Condiciones: Arrendamiento a jóvenes en zonas tensionadas

Arrendamiento a Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro. Reducción aplicable 70%. Condiciones: Destino a alquiler social o personas vulnerables

Inmueble rehabilitado conforme al arte. 41.1 del RIRPF. Reducción aplicable 60%. Condiciones: Obra de rehabilitación estructural terminada en los últimos dos años

Arrendamiento sin rehabilitación estructural. Reducción aplicable 50%. Condiciones: Uso como vivienda habitual

En definitiva, como hemos visto, la consulta vinculante V2326-24 de la DGT aclara que la reducción del 60% del artículo 23.2 de la Ley IRPF es de aplicación cuando un local se reconvierte en vivienda y ha sido objeto de una rehabilitación conforme al artículo 41.1 del Reglamento del IRPF. De lo contrario, si el arrendamiento cumple con los requisitos de uso como vivienda habitual, se aplicará una reducción del 50%.

Dado que la aplicación de estas reducciones está sujeta a comprobaciones por parte de la Administración Tributaria, es fundamental que los propietarios cuenten con la documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos.

Ante cualquier duda, se recomienda asesoramiento fiscal especializado para garantizar una correcta aplicación de la normativa y evitar posibles regularizaciones por parte de Hacienda.