La devolución de los gastos de formalización de hipoteca

A la hora de comprar una vivienda mediante la contratación de una hipoteca tenemos que realizar una provisión de fondos de aproximadamente el 15 % del valor de la compraventa. ¿Quién paga los costes asociados a la constitución de una hipoteca? En casi todos los casos, el cliente. El banco que concede el préstamo suele incluir una cláusula en el contrato que traspasa todos los gastos derivados de formalizar el crédito al futuro hipotecado. Pero, al igual que ocurrió con la famosa sentencia del Supremo del 9 de mayo de 2013, ya hay jurisprudencia del Alto Tribunal que indica que esa cláusula es abusiva. Las sentencias consideran en cualquier caso que no es justo que el hipotecado cargue con todos los gastos, si bien existen dudas de si lo adecuado es que el banco se haga cargo de todos ellos. Los pagos cuestionados son los del Notario, los de escritura del crédito en el Registro de la Propiedad, los de gestoría y los de actos jurídicos documentados. Pero aquí es clave que exista esa cláusula, que es abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una negociación entre la entidad y el cliente y que este asumió los gastos motu proprio. Las sentencias declaran abusivas la cláusula en la que los bancos o cajas de ahorro imponen al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”. ¿Y si algunos de estos gastos no nos correspondieran a nosotros? Una sentencia del Tribunal Supremo, del 23 de diciembre de 2015; abre las puertas a la recuperación de parte del dinero que pagamos de más. El Tribunal Supremo ya afirmó que “resulta llamativa la extensión de la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato, supliendo y contraviniendo, normas legales”. También dice que esta cláusula “no permite la mínima reciprocidad en la distribución de gastos, cuando no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”, es decir, del banco. El art. 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU) califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” . En dicha sentencia se especifica que se trata de una situación abusiva, al no establecer una correcta distribución de los gastos de Notaría, derivados de la necesitada de requerir de un Notario y un registrador. Del mismo modo, corresponde al sujeto pasivo de la operación el pago de los tributos correspondientes, en este caso el IAJD. El banco es el sujeto pasivo de estas operaciones porque es quién se beneficia de ellas y no el cliente que solicita la hipoteca. Prácticamente todas las entidades han cargado a los clientes con los gastos del Notario, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, unos costes que incrementará el dinero que la banca tenga que devolver a los afectados Resulta paradójico que esta sentencia, teniendo más de un año de vida, no haya tenido, al menos, la misma trascendencia pública y el mismo impacto que la de las cláusulas suelo. Sobre todo, porque hay una diferencia sustancial entre ambas: no todas las hipotecas tienen cláusula suelo pero todas las hipotecas tienen gastos y todos los bancos, prácticamente sin excepción, se los han cargado siempre al cliente. El potencial impacto de esta sentencia es mucho mayor que la de las cláusulas suelo. ¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de hipoteca? Al igual que los hipotecados con cláusula suelo, en primer lugar debemos averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente. Para ello es importante que reunamos las facturas de estos gastos. En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca. Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, pasaremos al segundo paso. El segundo paso es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente; y de no recibir contestación, denuncia al Banco de España; no se puede saltar ningún paso, de hacerlo la denuncia al Banco de España nos vendrá devuelta por defecto de forma. CONSEJO: Nada de palabra, buro fax, con declaración de contenido, así evitaremos el no me acuerdo, no sé o excusas similares. Por otra parte, algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaxiaBank, Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado oficialmente. ¿Quién puede recuperar su dinero? Pueden sumarse a esta acción y luchar por su dinero: - Todos los consumidores que tengan una hipoteca en la actualidad. - Los consumidores que hayan tenido un préstamo hipotecario aunque ya hayan acabado de pagarlo: nuestro criterio es que no prescribe, por nulidad de cláusulas generales. Y en cualquier caso hay 4 años, desde la sentencia de diciembre de 2015, para reclamar. Si es tu caso, te aplicaron injustamente los gastos de formalización de hipotecas y puedes exigir que te devuelvan esas cantidades cobradas de más. ¿Qué es lo que se ha pagado de más? Cuando compramos una vivienda con financiación, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa (lo que se paga por la gestión y papeleo por la transmisión de la propiedad) y los gastos de escrituración de la hipoteca. Estos últimos gastos son los que, según la ley, correspondería pagar a la entidad, como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción. Según figura en la ley, los siguientes gastos no deberían ser trasmitidos a los clientes: 1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras. 2. Gestoría: aproximadamente 400 euros. 3. Gastos de registro: no suele superar el 0,2 % 4. Impuestos: IAJD depende de cada comunidad autónoma, suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 % También la tasación sería un gasto que el banco nos debería devolver si cuando firmamos la hipoteca teníamos una tasación legal en vigor y el banco no la aceptó y nos exigió realizar una con su tasadora. Estaríamos hablando de que cada hipotecado ha desembolsado un mínimo de unos 2.500 euros que no le correspondían. No obstante, en general, “los bancos no están informando a los consumifdores del contenido de las sentencias en cuanto a la obligación de proceder a la devolución de los gastos de formalización – en los casos en los que la responsabilidad en el pago fuera en exclusiva del consumidor, la mayor parte de los casos”. Además, a pesar del anuncio de las entidades del sector bancario en España – CaixaBank, Santander, BBVA, Bankia, Banco de Sabadell e Ibercaja – de compartir los gastos de formalización de hipotecas con estas condiciones, si bien los Notarios comienzan a hacer constar en las escrituras el sentido del fallo del Supremo respecto a los gastos de formalización y el del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Plazos Se puede reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de la hipoteca y la devolución de estos en los cuatro años siguientes a la sentencia del Supremo para los préstamos activos; es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015. Los clientes que ya hayan liquidado su hipoteca también podrán demandar siempre que no hayan pasado cuatro años desde que la acabaran de pagar. DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LA RECLAMACIÓN • ESCRITURA DE HIPOTECA • AMPLIACIONES O NOVACIONES POSTERIORES • RECIBO DE PAGO DE HIPOTECA (SOLO SI SIGUE VIGENTE) • FACTURA DE LA GESTORÍA TRAMITADORA • FACTURA DEL NOTARIO • FACTURA DEL REGISTRO • GASTOS TASACION • CARTA DE PAGO DE IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS • CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO (solo si es la vivienda habitual) • ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA ( si estuviera cancelada y se tuviera dicho documento)