La compraventa de la nuda propiedad: ¿Está calando en España?
El auge de esta figura está fundamentado en el envejecimiento de la población
Los medios de comunicación han destacado
recientemente la existencia de un negocio jurídico cuya comercialización está
ganando peso en nuestro país: la compraventa de la nuda propiedad, cuyo volumen
de negocio está aumentando debido al encarecimiento del precio de las
viviendas.
La venta de la
nuda propiedad consiste en que el propietario de la vivienda vende
la titularidad de su casa a cambio de percibir liquidez, en un único pago o en
pagos periódicos, pudiendo seguir disfrutando de su casa hasta el momento de su
fallecimiento.
Esta alternativa, de conformidad con los datos
obtenidos por el Colegio de Registradores de España, encadena tres años de
crecimientos constantes y, a finales de 2023, registró el dato más elevado de
la última década; todo ello durante un año marcado por las constantes subidas
de los tipos de interés para combatir la inflación.
En el mercado inmobiliario residencial, la
adquisición de este derecho está multiplicándose especialmente en zonas donde
la población es más envejecida, entre otras, Madrid, Castilla y León, Cataluña
y Cantabria.
El auge de esta figura está fundamentado en el envejecimiento de la población, una mayor
esperanza de vida y la necesidad de liquidez que adolecen los más mayores,
debido a una pensión insuficiente para poder mantener un adecuado nivel de
vida.
Esta figura consiste en que el vendedor
transmite la titularidad de una vivienda, pero mantiene el uso y disfrute de la
misma por un periodo temporal o mientras viva.
Así, en el momento del fallecimiento del
vendedor o una vez transcurrido el plazo pactado, el pleno dominio pertenece al
comprador, extinguiéndose el usufructo. Este negocio jurídico suele ser
especialmente atractivo para personas mayores solteras, viudas o que no tienen
descendencia directa, que buscan un complemento adicional a su pensión.
Este complemento se materializa mediante un
pago único de capital o una renta vitalicia periódica.
Como principales
ventajas para el comprador, el precio de la vivienda en esta
modalidad se sitúa entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado,
dependiendo de factores como la ubicación de la vivienda, que afectará a su
futura revaloración o la esperanza de vida del vendedor, haciendo este negocio
atractivo para personas a partir de los 65 años porque, en caso contrario, el
valor del usufructo sería superior al valor de la vivienda.
En todo caso, el atractivo de la operación
dependerá, en el corto y medio plazo, de la longevidad del vendedor.
Para el vendedor, la
principal ventaja es poder obtener un ingreso adicional a su pensión,
manteniendo el usufructo de su casa durante su vida.
Desde el punto de vista
tributario, la ganancia de capital en la transmisión de la nuda
propiedad, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el valor de
adquisición, estará exenta de tributación en el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas (IRPF), siempre que el vendedor sea mayor de 65 años y se
trate de vivienda habitual.
Fuera de estos casos, la fiscalidad en la
transmisión de la nuda propiedad dependerá de cómo perciba el vendedor el
capital; si lo recibe como un pago único, la ganancia de capital tributará en
la base imponible del ahorro, como rendimiento del capital mobiliario, a un
tipo entre el 19% y el 28%.
Sin embargo, si lo percibe como una renta
vitalicia, el vendedor deberá tributar anualmente, en la base imponible del
ahorro, también como rendimiento del capital mobiliario, por cada anualidad
recibida, si bien estas cantidades quedarán reducidas en los porcentajes que la
Ley establece según la edad del rentista en el momento de la constitución de la
renta.
Además de la compraventa de la nuda propiedad,
existen en nuestro país otras figuras similares como la hipoteca inversa, donde
una entidad de crédito o aseguradora concede un crédito a determinados
solicitantes (personas de edad igual o superior a los 65 años o a las que se
haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%), mediante
disposiciones periódicas o únicas, a un tipo de interés superior al de mercado.
El objeto de esta hipoteca son bienes inmuebles
que sean del solicitante, normalmente de difícil venta, siempre que sea
vivienda habitual.
Así, en el momento del fallecimiento del
solicitante, o si así se hubiera pactado, al fallecimiento del último de los
beneficiarios, el crédito podrá ser cancelado por sus herederos satisfaciendo
la totalidad de la deuda vencida, con los intereses correspondientes y, si no
lo abonaren una vez extinguido el préstamo, el acreedor sólo podrá dirigir su
acción hipotecaria contra los bienes de la herencia.
En conclusión, la transmisión de la nuda
propiedad, a pesar de la arraigada cultura de la propiedad en España, está de
moda debido al actual cambio demográfico que está experimentando la sociedad
española, junto con un cambio de mentalidad que pretende utilizar el patrimonio
inmobiliario para generar ingresos durante la jubilación.
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